近年、J-REIT（不動産投資信託）が「割安」と評される場面が増えていますが、その背景には様々な要因があり、自然災害リスクも一部で言及されています。特に南海トラフ地震のような大規模災害とJ-REITの相関性について、不安を持つ投資家も多いのではないでしょうか。本記事では、J-REITの現在の評価、災害リスクとの関係、そして日経平均株価との影響の違いをわかりやすく解説します。
J-REITが「割安」とされる主な理由
J-REITが割安とされる背景には、主に以下のような要素があります。
- 利回りの高さ：配当利回りが3%〜5%程度と高く、他の資産クラスに比べ魅力的
- 物件評価と株価の乖離：保有不動産の評価額とREITの時価総額との間に開きがある
- 海外投資家の資金流入の減少：金利上昇局面により、外資系投資家の手控えが進む
これらが相まって、株価が一時的に抑えられ、割安に映るという構造が出来上がっています。
南海トラフ地震が与える影響とは
J-REITの多くは東京都心や大阪、名古屋など都市部の商業施設・オフィスビルを中心に保有しています。南海トラフ地震はこれらの地域に深刻な被害を与える可能性があるため、不動産価格の下落や物件の稼働停止といったリスクが想定されます。
過去の例では、2011年の東日本大震災の際に一部REITは大幅な下落を見せましたが、影響の少なかったREITは比較的堅調に推移しました。つまり、J-REITといっても保有資産の立地によりリスクは異なるのです。
J-REITと日経平均株価のリスクの違い
日経平均株価はトヨタやソニーといった製造業・グローバル企業が多く、自然災害のリスクは比較的分散されています。一方で、J-REITは国内不動産に集中しているため、災害の影響を直接受けやすい資産といえます。
そのため、南海トラフ地震が現実化した場合、J-REITの方が日経平均よりも下落率が大きくなる可能性は否定できません。
地震リスクを軽減する投資戦略
REITに投資する際は、地震リスクに対する備えとして以下のような方針が考えられます。
- 分散投資：首都圏に集中せず、地方型や物流型REITも含める
- 耐震性に注目：保有物件が新耐震基準を満たしているか確認する
- 保険加入の有無：REIT運用会社の地震保険加入状況をチェックする
また、J-REIT ETF（上場投資信託）を利用することで、個別リスクを分散しやすくなる利点もあります。
投資家として冷静な目線を持とう
「南海トラフがあるからJ-REITは危険」と一括りにするのではなく、物件の場所、用途、築年数、リスク管理体制などを調査し、総合的に判断することが大切です。
特に定期的な分配金が魅力のJ-REITは、リスクとリターンを正しく理解することで中長期の資産形成に有効な選択肢となりえます。
まとめ：J-REITの割安感と災害リスクをどう捉えるか
J-REITが割安に見える背景には、需給バランスや金利環境など経済的な要因があり、南海トラフ地震のリスクも無視できない存在です。ただし、地震＝全REITが危険という構図ではなく、保有物件の質や運営体制によって被害の度合いは変わります。
投資判断はリスクの正しい理解に基づいて行うことが求められます。地震リスクが心配な方は、REITの中でも分散性・耐震性・保険の有無などに注目して、堅実な運用を目指しましょう。
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