地政学リスクと投資環境：イラン・イスラエル、ロシア・ウクライナが与える世界経済への影響と日本不動産の位置づけ

経済、景気

2025.06.14

近年の世界情勢では、イランとイスラエルの対立や、ロシアとウクライナの長期化する戦争が国際的な緊張を高め、世界経済や市場に大きな影響を及ぼしています。こうした地政学的リスクの高まりの中で、日本の投資家としては、どこに資産を置くべきか、再検討する局面にあると言えるでしょう。

地政学リスクが世界市場に与える基本的な影響

戦争や紛争などの地政学リスクは、主にエネルギー価格や金融市場を通じて経済に波及します。イランとイスラエルの関係悪化は中東の原油供給に不安を生じさせ、ロシア・ウクライナ戦争はエネルギー・食料価格の高騰を引き起こしました。

たとえば、2022年以降、原油価格は戦争のニュースとともに乱高下し、世界の株式市場にもリスクオフの流れが広がりました。これは日経平均やダウ平均にも影響を与えており、短期的には下落圧力が強まる傾向にあります。

円高は日本の輸出企業にとっては逆風ですが、資源価格の高騰時には輸入コスト抑制につながり、内需企業には追い風になる場合もあります。ロシア・ウクライナ戦争の勃発時には、一時的に円高が進行したものの、その後の金融政策の違いから円安に転じました。

このように為替も地政学リスクと連動しやすく、日経平均株価やREIT（不動産投資信託）の価格変動にも直結します。

リスク回避の姿勢が強まると、世界の投資マネーは「安全資産」へと流れます。日本の不動産市場は、金利が低く安定した法制度に支えられており、海外投資家から「安全資産」として再評価される傾向にあります。

実際に、東京23区のオフィス・マンション価格は2023年に入っても堅調を維持し、地方都市でもインバウンドや再開発の影響で価格が持ち直す動きが見られています。

日経平均やダウは、短期的には戦争報道や原油価格、金利政策などに強く反応します。ただし、長期投資の観点では、企業のファンダメンタルズや世界的な経済成長の動向のほうが重要です。

たとえば、戦争リスクで株価が一時的に下がった後でも、業績好調な企業やデジタル化、脱炭素といったトレンドに沿った銘柄は回復が早い傾向があります。

このように、地政学的リスクが顕在化する局面では、日本の不動産市場が安全資産として注目されやすいことが分かります。

イラン・イスラエル、ロシア・ウクライナといった地政学的リスクは、今後も断続的に世界経済に波を起こす可能性があります。こうした状況下では、単一の資産に偏ることなく、株式・不動産・債券などをバランスよく分散し、リスクを最小限に抑えながら安定的な資産形成を目指すことが大切です。

日本の不動産は低金利や制度面の安心感から、中長期のポートフォリオに加える価値のある選択肢といえるでしょう。

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