人口が減少し、経済成長も鈍化している日本。常識的に考えれば、不動産価格も下がるはず…と思うかもしれません。ところが、実際には地価やマンション価格は都市部を中心に上昇または高止まりしています。その背景には、複雑な需給の力学と政策的な要因があります。
都市部への人口集中と「局所的需要」
日本全体で見れば人口は減っていますが、東京・大阪・福岡といった主要都市への人口集中はむしろ進んでいます。こうした都市部では仕事や教育の機会が多いため、地方からの若年層流入が続いており、結果として都心部の不動産ニーズが継続しているのです。
たとえば、東京23区の人口は減るどころか微増している年もあります。人口減少＝全国一律ではない点が重要です。
建築コストの上昇が価格を押し上げる
資材価格や人件費の上昇も、不動産価格の高止まりに直結しています。ウッドショックや鉄鋼価格の高騰、建設業の人手不足などが続き、建築コストが10年前に比べて大幅に上昇しています。
仮に土地の価格が横ばいでも、マンション価格全体が上昇するのはこの建築費の影響が大きいためです。
超低金利・インフレ期待による資産シフト
長期にわたる低金利政策により、預貯金では資産が増えにくく、不動産に資金を振り向ける個人や機関投資家が増加しています。また、最近は物価上昇＝インフレへの備えとして、実物資産である不動産を保有しようという動きも強まりました。
この資金流入が、不動産市場を支える一因になっています。
供給の制限と再開発への集中
都市部では再開発を除けば、新たに住宅を建てられる土地は限られており、供給が思うように増えない状況が続いています。そのため、人気エリアの物件は常に「買いたい人＞売りたい人」となり、価格が高止まりする構造になっています。
一方で、再開発によって誕生するマンションなどは高価格帯が中心となり、庶民の手の届きにくい価格になりがちです。
外国人投資家・富裕層の存在も影響
特に都心の一等地やリゾート地では、海外の富裕層による投資も価格上昇を後押ししています。円安傾向が続いている現在、日本の不動産は「割安感」があり、現金購入する外国人も多くいます。
たとえば、京都や東京港区の高級マンションなどは日本人よりも外国人バイヤーが主な購入層ということも珍しくありません。
まとめ：不動産価格は「全体」より「局所」で動く
人口減少と経済縮小というマクロな見方だけでは、日本の不動産市場の動向を読み切れません。都市部への人口集中や建築コスト上昇、インフレ対策、供給制限、そしてグローバルな投資マネーなど、複数の要因が絡み合って価格を下支えしているのが実態です。
今後も一律に下がるとは言えず、「どのエリアで、どの物件を、誰が買うか」が価格形成のカギとなるでしょう。
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