不動産投資は本当にミドルリスク・ミドルリターン？株や預金との違いと失敗しやすいリスクを解説

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不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と紹介されることが多い投資方法です。確かに、預貯金より元本割れの可能性が高い一方、上場株式のように市場価格が毎日大きく変動する資産とは性質が異なり、家賃という継続収入も期待できます。しかし、不動産投資そのものを一律に「中程度のリスク」と評価するのは正確ではありません。

特に現物不動産では、多額の借入れ、空室、家賃下落、修繕、災害、金利上昇、価格下落、売却しにくさなど複数のリスクを同時に負います。物件価格が同じでも、自己資金で買う人と高いレバレッジをかける人ではリスクがまったく違います。

この記事では、「ミドルリスク・ミドルリターン」という言葉を鵜呑みにせず、不動産投資の収益構造とリスクを具体的な数字を交えて整理します。

不動産投資が「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれる理由

まず押さえておきたいのは、「ミドルリスク・ミドルリターン」は法律や金融行政上の正式な商品分類ではないという点です。「ここからここまでがミドルリスク」という共通の数値基準があるわけではありません。

一般には、預貯金のような低リスク資産と、値動きの大きい株式や投機的商品などの間に位置するというイメージで使われています。不動産は入居者がいれば毎月家賃が入り、株価のように取引時間中の価格がリアルタイムで上下するわけではありません。この特徴が「比較的安定している」という印象につながっています。

一方で、不動産価格そのものは変動します。国土交通省も不動産価格指数を継続して公表しており、不動産が価格変動のない資産ではないことが分かります。[参照] 国土交通省「不動産価格指数」

不動産投資のリターンは「家賃」と「売却益」の2つが基本

不動産投資の利益を考えるときには、大きくインカムゲインとキャピタルゲインに分けると理解しやすくなります。インカムゲインは入居者から受け取る家賃収入、キャピタルゲインは購入価格より高く売却できた場合の売却益です。

例えば2,000万円で購入した物件から年間120万円の家賃を得られるなら、単純な表面利回りは6％です。しかし、この120万円がそのまま投資家の利益になるわけではありません。

管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、管理委託費、火災・地震保険料、入退去に伴う費用などが発生します。融資を利用していれば返済もあります。そのため、広告に表示された「表面利回り」だけでリターンを判断すると、実際の手残りとの間に大きな差が生じることがあります。

「家賃が入るから安全」とは限らない

賃貸不動産の強みは定期的な家賃収入ですが、その前提は入居者がいることです。退去して次の入居者が決まらなければ、家賃収入は途切れます。それでもローン返済や管理費などの支出は続きます。

例えば家賃10万円の区分マンションが2か月空室になれば、単純計算で20万円の家賃収入がなくなります。さらに新しい入居者を募集するための費用や原状回復費が発生すれば、その年の収支はさらに悪化します。

また、人口や世帯数、地域の賃貸需要も長期的な収益性に関係します。国立社会保障・人口問題研究所は地域別の将来推計人口を公表しており、長期保有を前提とするなら購入地域の人口動態も無視できません。[参照] 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

最大のポイントはローンによるレバレッジ

現物不動産投資を他の一般的な資産運用と比較するとき、特に重要なのが借入金を利用して大きな資産を取得できることです。これは不動産投資の魅力であると同時に、リスクを増幅する要因でもあります。

例えば500万円の自己資金だけを投資して500万円の資産を購入するケースと、500万円を頭金として4,500万円を借り、5,000万円の物件を購入するケースでは、同じ「500万円の自己資金」でもリスク構造は大きく異なります。

5,000万円の物件価格が10％下落すると資産価値は500万円減ります。自己資金500万円に対して考えれば非常に大きな変化です。逆に価格が上昇すればレバレッジによって自己資金に対する利益率が大きくなる可能性があります。レバレッジはリターンだけでなく損失も拡大させるという基本を忘れてはいけません。

金利上昇も不動産投資では重要なリスク

融資を利用する場合には金利も収支を左右します。特に変動金利型の融資では、金利が上昇すれば支払利息が増える可能性があります。

日本銀行は2024年にマイナス金利政策を終了し、その後も政策金利を引き上げています。不動産投資を「日本ではずっと低金利だから」という前提だけで設計するのは適切ではありません。金融政策の最新情報は日本銀行の公表資料で確認できます。[参照] 日本銀行「金融政策決定会合」

重要なのは現在の返済額だけを見るのではなく、金利が上昇した場合にも家賃収入から返済や必要経費を賄えるかを事前に試算することです。

不動産には株式とは違う「見えにくいリスク」がある

株式は価格が毎日表示されるため、下落すると損失が目に見えます。一方、不動産は毎日市場価格が表示されるわけではありません。この違いから「不動産は値動きが小さい」と感じることがあります。

しかし、価格が画面に表示されていないことと、資産価値が変動していないことは別です。実際に売却査定を取ったとき、購入価格より大幅に低い価格しか付かないケースもあります。

さらに不動産は株式のようにボタン一つで即座に売却できません。買主探し、内覧、価格交渉、契約、決済などが必要です。売却まで時間がかかる流動性リスクは、不動産投資を評価するうえで重要なポイントです。

修繕費は「いつ、いくら発生するか」が読みにくい

建物は時間とともに劣化します。給湯器、エアコン、水回り設備などが故障すれば交換費用が発生します。一棟物件なら外壁、防水、屋根、給排水設備など、大規模な修繕が必要になることもあります。

例えば年間の家賃収入から毎年50万円の利益が出ていても、設備故障や原状回復で一度に数十万円を支出すれば、その年の利益の大部分が消える可能性があります。そのため単年度だけではなく、長期間の修繕費を織り込んだ収支計算が必要です。

中古物件では築年数だけでなく、過去の修繕履歴や今後の修繕計画を確認することも重要になります。区分マンションなら管理組合の長期修繕計画や修繕積立金の状況も確認材料になります。

災害リスクも物件ごとに大きく違う

不動産は物理的な資産なので、地震、洪水、土砂災害などの影響も受けます。同じ価格帯の物件でも、立地によってリスクは異なります。

物件購入前には自治体のハザードマップに加えて、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で洪水、土砂災害、高潮、津波などの情報を確認できます。[参照] 国土交通省・国土地理院「ハザードマップポータルサイト」

保険に加入していても、あらゆる損失が無条件で全額補償されるわけではありません。補償範囲や免責事項を確認し、物件選びの段階から災害リスクを考慮する必要があります。

「ミドルリスク」では済まない物件もある

不動産投資を一つのカテゴリーとして扱うと見落としやすいのが、物件ごとの差です。都心の需要が強いエリアにある物件と、人口減少が進み空室率の高い地域の物件では、同じ不動産投資でもリスクは異なります。

さらに、新築ワンルーム、中古区分、一棟アパート、戸建て、商業ビル、民泊向け物件などでは収益構造も異なります。「不動産だからミドルリスク」と判断するのではなく、個々の案件を評価しなければなりません。

例えば「高利回り10％」という物件でも、空室が長期間続く、修繕費が高額になる、売却時に買い手が見つかりにくいといった事情があれば、低い利回りの優良物件より実質的なリスクが高いことがあります。一般に、高い期待収益には相応の理由があると考えて確認する姿勢が重要です。

株式・預金・不動産を単純な3段階で比べるのは危険

「預金＝ローリスク、賃貸不動産＝ミドルリスク、株＝ハイリスク」という図式は分かりやすい反面、かなり単純化されています。実際には、どの資産でも商品の中身によってリスクが大きく変わります。

項目	預貯金	現物不動産	上場株式
価格変動	基本的に小さい	地域・物件により変動	市場で日々変動
定期収入	利息	家賃	配当がある場合も
流動性	高い	低い	一般に高い
借入れの利用	通常なし	大きな借入れを使う場合が多い	通常の現物投資では不要
固有リスク	インフレなど	空室・修繕・災害・金利・流動性など	企業業績・市場変動など

特に株式については、1社の個別株に資金を集中させる場合と、世界中の多数の企業に分散するインデックス投資ではリスク特性が異なります。同様に、不動産でも借入比率や物件数、地域分散によってリスクは変わります。

表面利回りより「最終的にいくら残るか」で判断する

不動産広告を見るときに最も注意したい数字の一つが利回りです。表面利回りが高くても、経費や空室を考慮すると実際の収益率は大幅に低下することがあります。

例えば2,000万円の物件で年間家賃120万円なら表面利回りは6％です。しかし年間経費が30万円なら、単純化した実質的な収益は90万円となり、物件価格に対して4.5％です。さらに購入時の諸費用やローン利息まで考えれば数字は変わります。

そして2,000万円で購入した物件を将来1,500万円でしか売却できなければ、保有中の家賃利益だけではなく500万円の価格差も含めて投資全体を評価する必要があります。不動産投資の成否は家賃収入だけでなく、購入から売却までのトータルリターンで考えることが重要です。

不動産投資を検討するときに最低限確認したい項目

「ミドルリスクだから大丈夫」と考えるより、具体的なリスクを数字に落とし込むほうが有効です。少なくとも次の項目は購入前に確認しておきたいところです。

• 周辺の実際の賃料相場と入居需要
• 想定家賃を下げた場合の収支
• 数か月空室になった場合の返済能力
• 管理費・修繕費・税金・保険などの年間経費
• 大規模修繕や設備交換に必要な資金
• 金利上昇時の返済額
• 災害リスクと保険内容
• 売却時に想定される価格と買い手の付きやすさ
• ローン残高が売却価格を上回る可能性

特に有効なのは「想定より悪くなったケース」を計算することです。家賃が10％下がる、数か月空室になる、修繕費が発生する、金利が上昇するといった条件を組み合わせ、それでも資金繰りが維持できるか確認します。

不動産投資について勧誘を受けた場合には、その場で契約せず、収支やリスクを確認することも大切です。国民生活センターも投資用マンションに関する相談事例や注意喚起を公表しています。[参照] 国民生活センター「投資用マンション」

まとめ｜不動産投資は「ミドルリスク」と決めつけず案件ごとに判断する

不動産投資が「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれること自体は珍しくありません。家賃という継続収入が期待でき、預貯金より高い収益を狙える一方、株式市場のように価格が毎日表示されないという特徴から、中間的な投資として説明されやすいためです。

しかし、「不動産投資＝必ずミドルリスク」という客観的な分類が存在するわけではありません。高額なローンを組めばレバレッジが大きくなり、空室、家賃下落、修繕、金利上昇、災害、価格下落などが重なると大きな損失になる可能性があります。

逆に、購入価格、立地、賃貸需要、借入額、金利、維持費、修繕計画などを慎重に検討し、十分な自己資金と予備資金を確保すればリスクを抑えることは可能です。重要なのは「ミドルリスクだから買う」という判断ではなく、その物件を、その価格と融資条件で購入した場合に、どこまで損失が発生し得るのかを具体的に計算することです。

不動産は同じ物件でも購入価格と融資条件によって投資としての良し悪しが変わります。表面利回りや営業資料だけではなく、空室や金利上昇を織り込んだキャッシュフローと、最終的な売却まで含めて判断することが、不動産投資のリスクを正しく理解する近道です。