2025年8月13日に上場予定の「霞が関ホテルリート投資法人（KHR）」は、約4年ぶりとなるJ‑REIT市場へのホテル特化型リート上場です。本記事では、その特徴と、既存の星野リゾート・リートとの比較を通じて、投資評価の視点を整理します。
4年ぶりのJ‑REIT上場という意味
KHRは2021年6月以来、約4年ぶりのリートIPOであり、IPO市場において希少価値があります:contentReference[oaicite:0]{index=0}。
公募は約28.6万口、調達額は275億円規模で、IPO閑散期であることもあり一定の関心が集まっています:contentReference[oaicite:1]{index=1}。
霞が関ホテルリートの特徴
スポンサーは霞が関キャピタルによる開発型モデルで、全物件が自社企画・開発物件、平均築年数は2年程度と非常に築浅です:contentReference[oaicite:2]{index=2}。
ポートフォリオは15物件、約492億円規模、旗艦物件には沖縄石垣島の「seven × seven 石垣」が含まれています。平均鑑定NOI利回りは約5.8%です:contentReference[oaicite:3]{index=3}。
収益構造の整理：変動賃料 vs 固定賃料
KHRは収益構造の中心を変動賃料（GOP連動）に据えつつ、一部に固定賃料を組み込む設計です:contentReference[oaicite:4]{index=4}。
旗艦の石垣島物件など、一定期間固定賃料契約が中心の物件もあり、収益構造には安定性と柔軟性が共存しています:contentReference[oaicite:5]{index=5}。
星野リゾート・リートとの比較
星野リゾート・リート（HRR）は高級リゾート特化で、平均築年数約20年半、NOI利回り5.55%程度とされています:contentReference[oaicite:6]{index=6}。
KHRと比較すると、HRRは成熟したリゾート型資産中心で季節性が強く、KHRは新興ポートフォリオ＋成長型で若干高利回りの可能性が期待されます:contentReference[oaicite:7]{index=7}。
IPO初値の展望とリスクポイント
IPOでは、リート全体としての初値上昇は限定的とみられており、KHRも大幅な初値上昇は期待しにくいとの見方があります:contentReference[oaicite:8]{index=8}。
また上場直後の売却益による分配金上昇が想定できず、変動賃料の回復に依存する点が利回り拡大のカギとなります:contentReference[oaicite:9]{index=9}。
投資判断の視点まとめ
KHRの魅力は、スポンサー主導の開発型モデルと築浅で質の高い資産、インバウンド回復への期待が織り込まれている点です。
一方、ホテル需要に左右されやすいリスクや、単一運営会社への依存、利回りの変動には注意が必要です:contentReference[oaicite:10]{index=10}。
まとめ
約4年ぶりのホテル系J‑REIT上場という希少性と、開発型・築浅資産を軸としたKHRは、一定の注目を集める銘柄です。
星野リゾート・リートなど既存リートとの比較では、リスクと成長性のバランスを見極めたうえで、慎重に投資判断を行うことが重要です。
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