「地価の上昇が続く時、減歩で資金が増えるのは何故か？値段が上がったら高いお金を払わないといけないから資金が減ると思う」という疑問を持つ方が少なくありません。この記事では、都市計画・区画整理における〈減歩〉という制度を通じて、なぜ地価が上がると資金的に“得をする”ように設計されているのか、その仕組みを丁寧に解説します。
「減歩」とは何か：区画整理における土地の提供の仕組み
「減歩（げんぶ）」とは、土地区画整理法に基づく区画整理事業などで、公共用地（道路・公園など）や保留地用地のため、地権者が所有地の一部を提供し、換地後の土地面積が整理前より減少することを指します。 :contentReference[oaicite:1]{index=1}
減歩されるというと「面積が減る＝損では？」と思いがちですが、実務上は土地の価値（㎡あたりの単価）が上がる設計がなされ、結果として地価上昇→資産価値が維持または増加することも多くあります。 :contentReference[oaicite:2]{index=2}
地価上昇＆減歩：なぜ資金が“増える”とされるのか？
具体的な数値例でイメージしましょう。ある宅地の整理前の地積が100㎡、1㎡あたり価格100万円、総額1億円とします。整理後、面積が75㎡に減歩（地積‐25％）される一方で、整備・接道改善などにより1㎡あたり価格が約140万円に上昇したとします。すると総額は75㎡×140万円＝1億500万円となり、面積が減っても価値（総額）は上がる。 :contentReference[oaicite:3]{index=3}
このように、「地価の単価上昇」が減歩による面積減を上回るという状況があれば、資金的には得をする（＝資金が増える）構図が生まれます。整理事業ではこのような「利用増進（㎡あたり価値の上昇）」が前提として設計されています。 :contentReference[oaicite:4]{index=4}
実務的に押さえておきたいポイント：利用増進率・比例率・清算金
区画整理事業では「利用増進率」「比例率」という用語も用いられます。例えば「利用増進率＝整理後単価／整理前単価」で、上記の例では1.40（＝140／100）。また「比例率＝整理後総価額／整理前総価額」で、例では1.05（＝10,500万円／10,000万円）。 :contentReference[oaicite:5]{index=5}
このような数値が1以上であれば、「減歩によって面積が減っても価値が維持・上昇している」と判断できます。逆に、地価単価の上昇が小さいと比例率が1未満となり、必ずしも資金が増えるとは限りません。 :contentReference[oaicite:6]{index=6}
具体例：地価が上がることで実際に“得をした”ケース
ある市街地で道路幅が狭く住宅用地として利用しづらかった地域が整備対象となりました。区画整理によって道路が6ｍ幅に広がり、敷地が整形化。結果として、㎡あたり単価が以前の90万円→130万円に上昇。減歩率は20%だったが、面積減によるマイナス（‑20％）より単価上昇（＋44％）の方が大きく、最終的に総価額がプラスになったというケースがあります。
このように、地価が上がる“見込み”が高い地域では、減歩＝資金が増えるという構図が成り立ちやすくなります。
地価上昇でも「資金が減る」ケースは？注意点
しかし、必ずしも「地価上昇＝減歩で得」というわけではありません。以下のような状況では資金的にマイナスになる可能性があります。
- 地価単価の上昇が小さい・整備の需要が低い地域。
- 減歩率が高すぎて単価上昇をカバーできない地域。
- 清算金（価値差額を調整する費用）を徴収される結果、実質的な負担となる場合。 :contentReference[oaicite:7]{index=7}
このため、区画整理対象・地価動向・自治体の設計内容・清算金の見通し等を事前にチェックすることが重要です。
まとめ
地価が上昇している地域であれば、区画整理における「減歩（面積減）＋地価単価上昇」という設計によって、面積が減る一方で総資産価値が増えるという構図が成り立ちます。これは決して“お金を多く払う”というだけではなく、価値の改革・利用増進によって資金的にプラスを生む制度設計がなされているためです。
ただし、「地価が上がる」こと・「整備設計が適切である」こと・「減歩率が過大でない」ことなどの前提が揃って初めて「得をする」仕組みになります。土地を所有・活用・転売する上では、これらのポイントを理解して判断することが大切です。
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