東京23区の新築マンション平均2億6520万円は本当？年収500万円では買えない理由・価格高騰の原因と現実的な住宅選びを解説

東京23区のマンション価格について「平均2億6000万円を超えた」というニュースが大きな話題になっています。住宅価格が給与の伸びを大幅に上回り、普通に働いている人が都心の新築マンションを購入しにくくなっていることは確かです。ただし、「東京23区に存在するマンションの平均価格がすべて2億6000万円になった」という意味ではありません。2026年7月に東京23区で発売された新築分譲マンションの1戸当たり平均価格が2億6520万円になったという単月の統計で、港区などの高額タワーマンションが発売されたことが平均値を大きく押し上げています。一方で、住宅の高騰によって中間所得層の住宅取得が難しくなっている問題まで否定されるものではありません。本記事では、2億6520万円という数字の正しい読み方、平均給与との比較、なぜ東京の住宅価格が高騰しているのか、政府・自治体の政策責任をどう考えるべきか、そして一般的な所得の世帯が現実的にどのような住宅戦略を取れるのかを整理します。

「東京23区のマンション平均2億6520万円」の正しい意味

2026年8月に報じられた2億6520万円という数字は、不動産経済研究所が集計した2026年7月に東京23区で発売された新築分譲マンションの1戸当たり平均価格です。前年同月比では96.0％上昇し、単月として過去最高となりました。[参照：FNNプライムオンライン 2026年7月の東京23区新築マンション価格]

しかし、その月に東京23区に存在していた中古マンションや既存マンションまで含めて平均2億6520万円になったわけではありません。また、7月には港区・麻布十番などの高額な大型物件が供給され、それが平均価格を大きく押し上げたとされています。

つまり「東京23区で普通のマンションを買おうとすると最低でも2億6000万円必要」という数字ではありません。平均値は、その期間にどの地域・価格帯の物件が発売されたかによって大きく変動します。

年間で見ると東京23区の新築マンション平均価格は約1億3600万円

単月ではなく年間で見ると印象はかなり変わります。2025年1年間に東京23区で発売された新築マンションの平均価格は1億3613万円でした。それでも極めて高い水準ですが、2億6520万円とは大きな差があります。[参照：2025年東京23区新築マンション平均価格]

さらに2026年上半期、つまり1～6月の東京23区平均価格は1億4249万円でした。したがって7月の2億6520万円は、最近の相場全体が突然2億6000万円台へ移行したというより、超高額物件の供給が集中したことによる影響が大きい数字です。

とはいえ、2025年の年間平均が1億3613万円、2026年上半期が1億4249万円という時点で、都区部の新築住宅が一般的な給与所得者にとって非常に高額になっている状況そのものは明らかです。

平均価格より「中央値」を見ると実態が分かりやすい

住宅のように数億円、数十億円という超高額商品が混じる市場では、平均値だけを見ると実態より高く見えることがあります。そのため中央値も確認すると理解しやすくなります。

不動産経済研究所によると、2025年の東京23区新築マンション価格の中央値は1億1380万円でした。中央値とは価格順に並べたとき中央に位置する価格なので、一部の超高額住戸の影響を平均より受けにくい指標です。[参照：不動産経済研究所 首都圏マンション価格の平均値と中央値]

平均1億3613万円に対して中央値1億1380万円ですから、高級マンションが平均を押し上げていることが確認できます。それでも中央値自体が1億円を超えているため、価格高騰が単なる統計上の錯覚というわけでもありません。

「国民の平均年収500万円未満」という数字も正確に理解する

住宅価格と比較する際によく使われるのが「日本人の平均年収」です。国税庁の2025年分民間給与実態統計調査では、1年を通じて勤務した民間給与所得者の平均給与は478万円でした。男性587万円、女性333万円です。[参照：国税庁 令和7年分民間給与実態統計調査]

したがって「平均給与が500万円未満」という説明には一定の根拠があります。ただし、これは「全国民の平均年収」ではなく、1年間勤務した民間給与所得者を対象とする統計です。

またマンション購入は個人年収ではなく夫婦などの世帯収入で行われるケースも多く、東京の新築マンション購入者と全国の給与所得者平均をそのまま比較することにも注意が必要です。それでも、478万円という平均給与と1億円を超える住宅価格の乖離が非常に大きいことは間違いありません。

年収500万円で2億6000万円のマンションを買うのは現実的ではない

年収500万円の人が2億6000万円のマンションを通常の住宅ローンで購入することは、現実にはほぼ不可能です。住宅ローンには金融機関による返済能力の審査があるためです。

仮に2億6000万円を35年間、金利2％で借りると単純計算でも毎月返済額は約86万円になります。年間では1000万円を超え、年収500万円では成立しません。

これは「努力すれば買える」という価格差ではなく、そもそも購入対象となる所得層が異なる商品と考えた方がよいでしょう。平均的な給与所得者が都心の新築高級マンションを買えないからといって、その人の努力不足や能力不足を意味するものではありません。

実際には誰が1億円・2億円のマンションを買っているのか

高額マンションの購入者は一般的な給与所得者だけではありません。高所得の共働き世帯、経営者、医師などの高所得専門職、金融資産を多く保有する世帯、既存住宅を高値で売却して買い替える人、相続資産を持つ人、国内外の投資家など複数の層が存在します。

例えば以前5000万円で購入した住宅が1億円以上で売れるようになっていれば、その売却代金を頭金として1億5000万円の住宅へ買い替えることもできます。初めて住宅を購入する人と、すでに不動産資産を保有している人とでは購買力が大きく異なります。

このため住宅価格が上昇すると、資産を既に持っている人と、給与だけから初めて資産を形成する人との格差が広がりやすくなります。現在の住宅問題を考える際には、この「所得格差」だけでなく「資産格差」も重要です。

東京のマンション価格がここまで上がった最大の理由は一つではない

マンション価格高騰について、特定の政治家や外国人投資家など一つの原因だけで説明するのは難しいのが実情です。

価格を押し上げている主な要因には、建築資材価格の上昇、建設現場の人手不足と人件費上昇、都心の土地価格上昇、好立地の開発用地不足、マンション供給戸数の減少、富裕層の需要、低金利時代に形成された不動産需要、投資需要などがあります。

2026年7月の2億6520万円についても、不動産経済研究所は建築コスト上昇に加え、港区などで高額タワーマンションが発売された影響を指摘しています。

建築費が上がればマンション価格も下げにくい

マンションを1棟建設するには土地だけでなく、鉄骨、コンクリート、ガラス、設備、輸送、人件費など大量のコストが発生します。

建築資材と人件費が上がると、デベロッパーが以前と同じ価格でマンションを販売すれば利益が減ります。そのため販売価格へコスト増を転嫁せざるを得なくなります。

近年は建設業界の人手不足も深刻で、「土地価格さえ下がれば以前のように安いマンションを大量供給できる」という単純な状況ではなくなっています。

東京の土地そのものも上昇している

建物だけでなく土地価格も上昇しています。国土交通省の2026年第1四半期地価LOOKレポートでは、調査対象となった主要都市44地区すべてで地価が上昇しました。住宅地についても全地区で上昇しています。[参照：国土交通省 令和8年第1四半期地価LOOKレポート]

特に駅に近い場所や都心部ではマンションだけでなく、ホテル、店舗、オフィスなどとの土地取得競争も起こります。

土地を高額で仕入れ、建築費も高い状態では、新築マンションを一般的な会社員向けの価格帯で供給することが難しくなります。

マンション供給が減っていることも価格を押し上げる

2025年に首都圏で発売された新築マンションは2万1962戸で、調査開始以来の低水準となりました。東京23区でも用地取得の難しさなどから大量供給が難しくなっています。

供給が少ない一方で、都心に住みたい高所得世帯や富裕層の需要が残れば、価格を下げなくても販売できる物件が中心になります。

その結果、デベロッパー側も「大量の比較的安価なマンション」より「少ない戸数でも高額で販売できるマンション」を開発する傾向が強まり、平均価格がさらに上昇することがあります。

外国人が買っているから値上がりしたという説明だけでは足りない

東京のマンション価格高騰について「外国人投資家が全部買っているから」という説明もよく見かけます。しかし公式データを見ると、もう少し慎重な見方が必要です。

国土交通省の調査では、国外に住所がある購入者による新築マンション取得割合は東京都中心部などで高く、増加傾向も確認されています。一方、都心6区について「国外に住所がある者が2億円以上の高額物件を特に活発に購入している傾向は見られない」とも報告しています。[参照：国土交通省 新築マンションの取引実態調査]

外国人・国外居住者による需要が価格形成の一要因になる地域はありますが、それだけで建築費上昇、土地不足、国内富裕層需要、供給減少などを説明することはできません。

政府や自民党の「無策だけ」が原因なのか

住宅価格には政府の政策が大きく関係します。金融政策、税制、都市計画、建築規制、住宅供給、国有地の活用、住宅ローン制度、投資用不動産への課税、公営住宅政策などによって住宅市場は変化するため、政府・与党の住宅政策を評価・批判することは当然可能です。

例えば投機的な取引への対応、手頃な住宅の供給促進、公共住宅の拡充、空き家活用、税制の見直しなど、「住宅を生活基盤としてどの程度政策的に守るのか」は政治的な選択です。住宅価格と所得の乖離が大きくなっている以上、政府や自治体の対応が十分かを議論する意味はあります。

しかし、現在のマンション価格を特定の政党の「無策」だけで説明することも正確ではありません。世界的な建築資材高、人手不足、都市への人口・企業集積、民間開発用地の希少化、国内外の資産価格上昇など、市場要因も同時に作用しています。

東京都も「普通の世帯が住めない」問題を政策課題として認識している

住宅価格の高騰は行政側も問題として認識しています。東京都は2026年、都心部の新築マンションを中心に住宅価格が高騰していることを踏まえ、子育て世帯などが手頃な価格で安心して暮らせる「アフォーダブル住宅」の供給誘導を進める方針を示しています。[参照：東京都住宅政策本部 アフォーダブル住宅について]

東京都自身も、東京全体には新築だけでなく中古・賃貸住宅、公社住宅、UR、都営住宅などさまざまな住宅が存在するとしたうえで、手頃な住宅の選択肢を増やす必要性を示しています。

つまり「高所得者以外は東京から出ていけばよい」で解決する問題ではなく、都市で働く幅広い所得層がどこに住めるのかという政策課題になっています。

デモをしない人は「知能が低下している」といえるのか

住宅価格に不満を持ちながらデモに参加しない人を、一律に「知能が低い」「劣化している」と評価する根拠はありません。

政治参加には、選挙で投票する、議員へ意見を送る、自治体のパブリックコメントへ意見を提出する、陳情・請願を行う、市民団体へ参加する、署名活動をする、デモへ参加するなど多くの方法があります。また政治参加をしない人にも、仕事や育児、介護、政治への無力感、情報不足などさまざまな理由があります。

政策への批判と、一般市民の知性への評価は分けて考えた方が議論として建設的です。住宅政策に不満があるなら、「誰が愚かか」ではなく「どの制度をどう変更すれば住宅負担が下がるのか」を議論した方が政策につながりやすくなります。

住宅価格高騰に対して考えられる政策は何がある？

住宅の負担を軽減する方法は、単純にマンション価格を行政が決めることだけではありません。海外を含め、住宅政策では複数の手段が組み合わされます。

• 中間所得層向けアフォーダブル住宅を増やす
• 都営・公社・公的賃貸住宅を活用する
• 国公有地を住宅供給に活用する
• 空き家や既存住宅の流通を促進する
• 住宅取得・賃貸への支援制度を整備する
• 投機的な短期売買の実態を把握する
• 外国・国内を問わず実需と投資需要の状況を透明化する
• 建設人材不足や建築コスト上昇への対策を進める
• 東京一極集中そのものを緩和する

ただし政策には副作用があります。例えば新築マンションの価格を行政が強制的に低く設定すれば、民間事業者が供給を減らし、かえって住宅不足になる可能性があります。税金による住宅購入補助も、供給が増えなければ購入者の購買力だけを高め、価格上昇につながる場合があります。

住宅政策では「価格を下げる」だけではなく、供給量、立地、賃貸市場、所得支援まで同時に考える必要があります。

平均年収500万円前後なら「23区新築マンションを買わない」ことも合理的

住宅について重要なのは、世間で人気の物件を無理に購入することではありません。年収500万円前後の人が1億円以上の新築マンションを購入できないとしても、人生設計が失敗しているわけではありません。

むしろ住宅ローンを限界まで借り、毎月の生活費や教育費、老後資金を圧迫する方が家計には危険です。

住宅価格が自分の収入とかけ離れている場合は「どうやって無理に買うか」ではなく「その商品を購入対象から外す」という判断が合理的です。

現実的な選択肢① 23区でも中古マンションを探す

ニュースで報じられる価格の多くは「新築分譲マンション」です。中古マンションは築年数、駅距離、面積、区によって価格帯が大きく異なります。

例えば都心の新築70平方メートルを基準に探すのではなく、築15～30年、駅徒歩10～15分、面積50～60平方メートルなど条件を変更すると選択肢が増えることがあります。

ただし中古マンションでは価格だけでなく、管理費・修繕積立金、大規模修繕の実績、耐震性、管理組合の財政状況も確認することが重要です。

現実的な選択肢② 23区外・近隣県まで通勤圏を広げる

東京23区から少し離れるだけでも住宅価格は大きく変わります。2025年の新築マンション平均価格は、東京23区が1億3613万円だったのに対し、東京都下は6690万円、神奈川県7165万円、埼玉県6420万円、千葉県5842万円でした。

もちろん6000万円台でも平均年収500万円の単独世帯には簡単な価格ではありませんが、23区平均より大幅に低くなります。

テレワークが利用できる勤務形態なら、「都心から30分以内」にこだわらず、通勤時間と住宅費を交換する考え方も現実的です。

現実的な選択肢③ 賃貸を選び続けてもよい

「家賃を払うのはもったいないから必ず家を買わなければならない」という考え方にも注意が必要です。

マンションを購入すると住宅ローンだけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険、設備交換費用などがかかります。価格が極端に高い時期には、購入より賃貸の方が家計の柔軟性を保ちやすい場合があります。

勤務地や家族構成が変わる可能性がある人なら、賃貸で住み続けながら金融資産を形成することも十分合理的な選択です。

現実的な選択肢④ UR・JKK・都営住宅なども確認する

東京で暮らす方法は民間の新築マンション購入だけではありません。UR賃貸住宅、東京都住宅供給公社のJKK住宅、都営住宅など公的な住宅があります。

都営住宅には所得要件などがありますが、条件を満たす世帯にとって重要な住宅セーフティネットです。JKKやURには都営住宅とは異なる制度・募集条件の住宅があります。

東京都も、民間の新築・中古・賃貸住宅だけでなく、公社住宅、UR賃貸、都営住宅など複数の選択肢が存在すると説明しています。[参照：東京都住宅政策本部]

年収だけでなく「世帯年収」と「金融資産」で購入可能性は変わる

東京都心のマンション購入者の実態を考える場合、個人年収だけを見ると理解しにくいことがあります。

例えば年収700万円の夫と年収600万円の妻なら世帯年収は1300万円です。さらに3000万円の金融資産や親からの資金援助、既存住宅の売却資金などがあれば、購入能力は年収500万円の単身者とは大きく異なります。

一方で、夫婦の収入を最大限まで合算して高額なペアローンを組む場合、出産、育児、病気、転職などで一方の収入が減るリスクもあります。購入可能額ではなく「無理なく返せる額」を考えることが重要です。

東京23区の新築マンションはすでに「平均的な会社員向け商品」ではなくなりつつある

三菱UFJリサーチ＆コンサルティングは2026年5月、東京23区の新築マンションについて、一定の条件で住宅ローンを試算した場合、コロナ前には世帯年収1000万円程度で平均的な物件を購入できたものが、足元では世帯年収2000万円程度が必要になるとの分析を示しています。[参照：三菱UFJリサーチ＆コンサルティング「高根の花となった東京の新築マンション」]

これは東京23区の新築マンション市場が、平均的な単身給与所得者ではなく、高所得の共働き世帯や資産保有層を中心とする市場へ変化していることを示しています。

したがって「平均年収478万円なのに新築平均1億円超はおかしい」という違和感自体には理由があります。平均的給与所得者と新築マンション購入層が、もはや同じ集団ではなくなっているからです。

住宅価格が所得より上がり続けると何が問題になる？

「高いなら買わなければよい」だけでは社会全体の問題は解決しません。住宅はぜいたく品であると同時に生活に不可欠な基盤だからです。

都心部で住宅費が上昇し続ければ、保育士、介護職、飲食店従業員、サービス業、若手会社員など都市を支える人が勤務地近くに住めなくなる可能性があります。

さらに子育て世帯が住宅費を理由に東京から流出したり、結婚・出産をためらったりすれば、人口構造や都市機能にも影響します。東京都がアフォーダブル住宅を政策課題として取り上げているのも、この問題が単なる「マンションを買いたい人のぜいたくな悩み」ではないためです。

「マンション価格を下げろ」だけでは解決しない理由

住宅価格を政策で直接下げることには難しさがあります。仮に価格だけを強制的に抑えれば、建設会社やデベロッパーが採算を取れなくなり、新築供給そのものを減らす可能性があります。

供給がさらに減れば、抽選倍率や中古価格、家賃など別の部分へ問題が移る可能性があります。

そのため現実的には、新規供給の促進、公的・民間アフォーダブル住宅、中古住宅流通、空き家活用、交通網整備などを組み合わせ、家計が選べる住宅の数を増やす政策が重要になります。

政治に不満がある場合、デモ以外にもできることは多い

住宅政策について不満があるなら、政治参加は有効な手段の一つです。しかし政治参加＝デモだけではありません。

• 国政・都政・区政の選挙で住宅政策を比較して投票する
• 国会議員・都議会議員・区議会議員へ意見を送る
• 自治体のパブリックコメントへ意見を提出する
• 請願・陳情を利用する
• 住宅政策を扱う市民団体へ参加する
• 政策提言や署名活動を行う
• 合法的なデモ・集会へ参加する

「何も変わらない」と考えて政治から離れることも一つの選択ではありますが、住宅、税、社会保障のように生活へ直接影響する政策ほど、投票や意見表明によって社会的な優先順位を示す意味があります。

一方でデモに参加しない人を侮辱しても、住宅供給は増えません。重要なのは、自分が望む住宅政策を具体化し、それを支持する政治家・政策を選ぶことです。

「貧乏だから家を買えない」と自分を責める必要はない

2025年の民間給与所得者平均が478万円である一方、東京23区新築マンションの年間平均価格は1億3613万円、中央値でも1億1380万円でした。この差を見れば、多くの会社員が単独の給与だけで購入できないのは当然です。

これは個人の節約不足だけで解決できる規模ではありません。年収500万円の人が毎月3万円余計に節約したところで、1億円以上の価格差を埋めることはできません。

家計として重要なのは、「買えない自分がおかしい」と考えるのではなく、自分の所得・資産に対して合理的な住居費を決め、その範囲内で賃貸・中古・郊外・公的住宅などを比較することです。

まとめ：2億6520万円は単月の新築平均。ただし東京の住宅 affordability の問題は本物

「東京23区のマンション平均価格が2億6000万円になった」というニュースは、正確には2026年7月に東京23区で発売された新築分譲マンションの平均価格が2億6520万円になったというものです。港区などで高額タワーマンションが供給された影響が大きく、「東京23区の全マンションが平均2億6000万円」になったわけではありません。[参照：FNNプライムオンライン]

2025年年間では東京23区新築マンションの平均価格は1億3613万円、中央値は1億1380万円でした。2億6000万円という数字だけを見るより、この年間値や中央値を併せて見る方が実態を理解しやすくなります。

一方、国税庁による2025年の民間給与所得者平均給与は478万円です。平均的な給与と東京23区の新築マンション価格が大きく乖離し、一般的な給与所得者が新築住宅を取得しにくくなっている問題そのものは現実です。[参照：国税庁 民間給与実態統計調査]

価格上昇の背景には、土地価格、資材費、人件費、用地不足、供給減少、高所得・資産保有層の需要、国内外の投資需要など複数の要因があります。政府や自治体には住宅供給・税制・都市政策などについて政策責任がありますが、特定政党の政策だけですべての価格上昇を説明することもできません。

また政治への不満を持つことと、デモをしない市民の知性を否定することも別問題です。住宅問題を改善したいのであれば、選挙、請願、政策提言、パブリックコメント、デモなどさまざまな政治参加の方法があります。

個人の現実的な対策としては、都心新築マンションだけを住宅の基準にせず、中古、23区外、埼玉・千葉・神奈川、賃貸、UR、JKK、都営住宅などまで選択肢を広げ、無理な住宅ローンを組まないことが重要です。そして社会全体としては、普通に働く人が勤務地から極端に離れず暮らせる住宅をどう供給するかという「住宅の手頃さ」を、所得政策・住宅供給政策の両面から議論していく必要があります。