築古戸建て・ゴミ屋敷でも売却できる？10万円買取と150万円仲介売却で迷った時の判断ポイント

経済、景気

2026.07.17

築年数が古く、残置物が多い住宅や管理が難しくなった戸建ては、「負動産になってしまうのではないか」と不安になる方も少なくありません。しかし、土地の価値や立地、購入後の活用方法によっては、古い建物が残っていること自体に需要があるケースもあります。

築48年の中古住宅、ゴミ屋敷状態、買取不可という条件でも、10万円で手放すべきなのか、それとも時間をかけて売却活動をするべきなのかは、感情だけではなく費用・リスク・将来負担を比較して判断することが重要です。

築古戸建ての価値は建物ではなく土地で判断する

築40年以上の住宅では、一般的に建物価格はほとんど評価されません。特にゴミや残置物が大量にある場合、買主側は処分費用や修繕費用を考えるため、建物はマイナス要素になることもあります。

一方で、土地については別に評価されます。駅や学校、スーパー、病院などへのアクセスが良い場合、古家付き土地として購入したい人が存在する可能性があります。

今回のように大型スーパー、小中学校、駅、総合病院、商業施設が近いという条件は、地方の戸建て市場では一定の強みになります。特に投資目的の購入者は、「安く買ってリフォームして貸す」「DIY向け住宅として活用する」という視点で物件を見ることがあります。

不動産会社から提示される買取価格が低い理由は、単純に土地価値がないからとは限りません。買取業者は購入後に残置物処分、清掃、修繕、販売期間のリスクを負うため、その分を価格から差し引きます。

例えば、10万円で売却できれば、売主はすぐに所有権を移転でき、固定資産税や管理責任から解放されます。これは金額だけでは測れないメリットです。

一方、150万円で仲介売却できれば大きな差になります。ただし、そこから残置物処分費、仲介手数料、売却までの期間中の維持費などを考える必要があります。

方法	メリット	注意点
10万円で買取	早く手放せる、片付け負担が少ない	売却価格は低い
150万円で仲介	高く売れる可能性がある	売れる保証がなく、片付けや管理が必要

ゴミ屋敷状態の住宅では、残置物処分費が大きな問題になります。見積もりで40万円程度と言われている場合、その費用を誰が負担するかによって実際の手取り額は大きく変わります。

例えば150万円で売却できたとしても、残置物処分40万円、仲介手数料などを考えると、手元に残る金額は想像より少なくなる可能性があります。

また、片付けを始めた後に予想以上の量が出たり、建物内部の劣化が発覚したりすることもあります。そのため、「売れる価格」ではなく「最終的にいくら残るか」で考えることが大切です。

周辺に新しい賃貸住宅が建設されていたり、学校施設ができたりすると、土地需要があるように感じます。しかし、不動産価格は立地だけでは決まりません。

間口の広さ、道路付け、災害リスク、造成費、建物解体費なども大きく影響します。今回のように土砂災害警戒区域や墓地隣接という条件は、一部の購入者にとってはマイナスポイントになります。

例えば同じ35坪の土地でも、道路条件が良く災害区域外なら高く売れる一方、条件が少し違うだけで価格差が大きくなることがあります。

現在、10万円で購入希望者を紹介した不動産会社と、150万円で売却活動を提案する不動産会社が同時進行している状態ですが、ここは整理が必要です。

不動産売却では、複数の会社と契約する場合でも媒介契約の種類によって制限があります。特に専任媒介や専属専任媒介契約を結ぶ場合、他社との販売活動に制限があります。

売却を急ぐ場合でも、契約内容を確認せず進めるとトラブルになる可能性があります。提示価格だけではなく、販売期間、広告方法、購入希望者の条件などを確認しましょう。

築古住宅を手放すか迷った時は、「今いくらで売れるか」だけではなく、「5年後、10年後に持ち続けるリスク」を考えることが重要です。

住宅を所有している間は、固定資産税だけでなく、屋根や外壁の劣化、不法投棄、近隣トラブルなどの管理責任があります。現在問題なくても、年齢や生活環境の変化によって負担になる可能性があります。

反対に、立地条件が良く、購入希望者が現れている場合は、完全な負動産とは言い切れません。10万円という提示が出ていること自体、その住宅に活用価値を感じている人がいる証拠でもあります。

築48年のゴミ屋敷状態の戸建てでも、土地の立地条件によっては価値があります。ただし、売却価格だけを見るのではなく、残置物処分費、仲介手数料、売れるまでの期間、将来の管理負担を含めて判断することが大切です。

10万円で早く手放す選択も、150万円を目指して仲介売却する選択も、それぞれメリットとリスクがあります。重要なのは「最高価格で売ること」ではなく、「自分にとって負担が少なく後悔しない方法を選ぶこと」です。

契約前には複数の不動産会社の意見を比較し、売却後の手取り額と将来的な安心を基準に判断するとよいでしょう。

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